建築価格(坪単価のカラクリ)

建築価格(坪単価のカラクリ)

 「熊本工務店の家の坪単価はいくらですか?」とよく聞かれます。また、ローコストを前面に推し出している住宅建築会社は、「坪単価は〇〇万円」という表示の仕方をよく行っています。では、本当に坪単価=家の価格なのでしょうか?この坪単価の仕組みを詳しく解説していきます。

坪単価の計算方法

坪単価 = 建築費 ÷ 面積

 坪単価の計算方法は上記の通りになります。坪単価を安く見せるには、「建築費」をできるだけ低く設定し、「面積」をできるだけ大きく設定するだけで簡単にできるのです。

建築費を低く設定するには

 現状、建築費に含まなければいけない項目は厳格ではなく、住宅建築会社の考え方次第で異なります。ですので、構造材・仕上材・設備機器の仕様を下げたり、工事項目・仮設工事費・付帯工事費を別途工事扱いにして除外すれば、いくらでも「建築費」を低く設定する事ができます。

※仮設工事費工事用の電気・水道、仮設トイレ、仮設足場、美装工事、廃材処理、養生費、各種保険料

※付帯工事費現場経費、運搬費、屋外給排水工事

面積を大きく設定するには

 こちらは、延床面積と施工床面積の違いが大きく関係してきます。建築基準法(登記法とは少し考えが異なります)においては、延床面積に以下の箇所は含まれていません。

※延床面積に含まれない箇所軒、庇、吹き抜け、小屋裏収納、ロフト、ポーチ、バルコニー

 以上の箇所を加えた面積を「施工床面積」と呼びますが、延床面積ではなく施工床面積を基準にすれば「面積」を大きく設定する事ができるのです。また、建築費と同様に面積に含まなければいけない箇所が厳格ではない為、それぞれの住宅建築会社の考え方次第でどのようにでも表現できます。

これが、坪単価=家の価格とは言い切れない要因になっており、熊本工務店では坪単価だけで比べる事はオススメしておりません。

以下の建物を例に2通りの坪単価を計算

建物 建築費 面積 通常の坪単価計算方法
合計金額 ÷ 延床面積 = 坪単価
(*2) 1600万円 ÷ (*A) 33.78坪 = 47.4万円
安くする坪単価計算方法
建物本体工事費 ÷ 施工床面積 = 坪単価
(*2) 1300万円 ÷ (*A) 47.45坪 = 27.4万円

 ご覧の通り、同じ建物でも計算方法を変える事で、どのようにでも坪単価を表現できる事をご理解いただけたと思います。では、正しく建築価格を知るにはどうすればいいのでしょうか…

正しく建築価格を知る方法

まず、建物の建築価格からご説明します。

 建築価格を大まかに分類すると、「材料費」「労務費」「経費」「粗利益」の4項目になりますが、この中で材料費と労務費を抑えるのは限界があります。理由はどちらも抑えすぎると建物の品質に深く影響が出てしまうからです。

そこで、経費と粗利益を抑える事が重要になります。

 大手の住宅建築会社は、大量仕入や合理化工法などで、材料費や労務費をある程度は抑えられていますが、経費には莫大な費用がかかっています。例を挙げると、下請業者に支払う費用、総合住宅展示場へのモデルハウス出展費用・維持費用、有名なタレントを起用した広告費用、営業経費や一般管理費などがあります。

 お求めやすい価格で家を提供するには、材料費や労務費などの費用を削減する努力も大切ですが、経費をどれだけ効率よく抑えられるかが重要になります。つまり、正しい建築価格を知るには、坪単価ではなく「総費用の見積額」を見るという事です。

良い家をできるだけ安く建てるには

 同じ図面・同じ仕様(材料や設備も含む)で複数の住宅建築会社に見積りを出してもらいましょう。そして、総費用で比べる事をオススメします。

住宅建築会社をきちんと比較するには

 しかし、ここで新たな問題が発生します。見積りをとれば総費用は分かりますが、肝心の建物の品質までは分かりません。安かろう悪かろうでは意味がないのです。そこで、施工精度を比べる指標として「気密値」をオススメしています。一概にこの数値だけで全てを測るのは難しいですが、きちんと施工・管理している住宅建築会社かどうかを見極めやすく、比べる上で共通の指標は必要になってくるからです。

 そして、最後は会社や人との相性です。家づくりは打ち合わせの回数も多く、意思の疎通はとても大切な要素になりますので、営業マンや設計士や現場監督と話してみる事もポイントになります。