住宅ローンで失敗しないための資金計画【無理のない返済について解説】
住宅ローンを利用する際に最も重要なのが資金計画です。現金で購入する場合は問題ありませんが、住宅ローンは長い時間をかけて返済することになるため、将来に不安を感じてマイホーム計画に踏み出せない人が多いのも現実です。
本記事では、住宅ローンで無理のない返済をおこなっていくために重要になる資金計画や、その資金計画を立てる手順を解説してますのでご参考にされてください。
資金計画とは
資金計画とは、「住宅の購入・建築に必要な資金をどのように準備し、どのように使うかを見える化して予定を立てる」ことです。もう少し具体的に例を挙げると以下のようになります。
●頭金はいくら準備するか
●借入はいくら必要なのか
●資金援助は期待できるか
これらの資金で住宅購入の代金やその他の費用を合わせた合計金額は収まるのか、そして、返済金額は家計の負担にならないかなどを事前にイメージします。これが「資金計画」です。
資金計画は大きく二段階
住宅購入における資金計画は大きく二段階にわけられます。
①今の生活をもとに借入額を家族で話し合う段階
②概算予算を想定しながら購入額を検討する段階
この大きな二段階について、詳しくは次の項目からご説明させていただきます。資金計画を立てることが住宅購入のスタートラインに立つことと言えます。ぜひこれからご説明する「失敗しない資金計画を進める手順」を参考にしてください。
資金計画の手順①「借入額について」
まずは、資金計画の一段目として、今の収入をもとにした「借入額」をイメージすることから始めましょう。代表的な借入額のイメージの方法は以下の通りです。
●年収倍率からイメージする
●返済負担率からイメージする
●家計の収支からイメージする
それぞれ順番に解説します。
年収倍率からイメージする
年収倍率は、金融機関が住宅ローン審査をおこなう際の判断基準のひとつです。簡単に言うと「物件の価格が年収の何倍にあたるのか」ということです。
通常、住宅ローンアドバイザーは年収倍率を6倍以下に抑えて、頭金を十分準備することなどを勧めています。しかし、土地や建物の価格が上昇し、6倍以下という年収倍率では予算と価格が合わないのが現状です。
では、実際の年収倍率はどの程度になっているのか確認してみましょう。フラット35の調査によると、住宅ローンの年収倍率は7倍程度となっています。
このことから、住宅ローンアドバイザーは6倍程度の年収倍率を勧めるものの、購入する物件の価格は年収の7倍程度が一般的と考えることができます。
返済負担率からイメージする
返済負担率は、年収に占める「年間返済額の割合」のことです。これも審査のチェックポイントのひとつになっています。返済負担率は年収により差がありますが、概ね30%～40%と言われています。
ご紹介した年収500万円と年収800万円をモデルに、年収倍率と返済負担率で月々の返済額を試算して比較しています。金利については、現在、多くの方が利用している変動金利による試算です。
年収倍率8倍以上の月々の返済額は、家賃と比較すると高額で、負担で重く感じられる方が多いと思います、年収倍率8倍、返済負担率25.78%は、審査基準を超えてるわけではありませんが、返済負担率は手取り年収の20%までというのが無理のない借入額のラインと言えます。
家計の収支からイメージする
金融機関の審査は、健康状態・年齢・会社情報・年収・カードの利用状況など、多くの項目を見て承認額を決めます。つまり、「金融機関は回収できないような貸し出しはしない」ということです。
しかし、家族構成やライフプランによって家庭ごとの収支は異なります。実際に家計の収支と照らし合わせて、返済計画をイメージすることが重要です。
「家賃並み」という広告の注意点
今の賃貸住宅の家賃並みで家づくりを考えたいという方もいらっしゃるでしょう。そんな折、「家賃並みの支払いで家を買える」というマンションや建売の広告を目にしたことはありませんか？
では、本当に賃貸住宅の家賃並みで家が持てるのでしょうか？結論から言うと持てます。ただし、一定の条件をクリアしなければなりません。
注意点は、「広告によっては頭金やボーナス払いを多くし、月々の返済額を家賃並みに見せている」ところです。返済額に嘘はないですが、返済シミュレーションの条件を確認する必要があります。上記の広告例は以下が設定されています。
●頭金：1000万円
●返済期間：40年
●ボーナス加算：約16万円
これで月々の返済額が5.5万円と言われても、現実的ではないと感じる方が多いのではないでしょうか。また、住宅購入には追加の諸費用が発生します。注文住宅の場合は、さらに未確定の工費費用が記載されていないケースもあるため注意しておきましょう。
ただし、実際に賃貸住宅の家賃並みの支払いで購入できる家もあります。そのような家を検討する場合は、住宅性能や保証、アフターメンテナンスの体制を納得できるまで質問されてください。
資金計画の手順②「購入額について」
続いては、資金計画の二段目として、借入額をもとにした「購入額」を検討していきましょう。購入額の検討をするための流れは以下の通りです。
●ステップ1：家づくりの選択肢を話し合う
●ステップ2：建築会社を事前に調べる
●ステップ3：建築会社に相談する
●ステップ4：金融機関や金利を決める
それぞれ順番に解説します。
ステップ1：家づくりの選択肢を話し合う
住宅購入を具体的に検討する場合、始めにやるべきことは「どのような家づくりをおこなうか」その選択肢をよく話し合うことです。
注文住宅と言っても、「土地から購入して新築」「建て替え」「所有中の土地に家を建てる」など、条件によって予算も大きく変わってきます。
また、新居に求める優先順位を決めておくことも大切です。土地から探している場合、「土地に求める優先順位」「建売住宅も検討するか」「中古住宅も検討するか」「マンションも検討するか」なども考えておくと良いでしょう。
ステップ2：建築会社を事前に調べる
家族での話し合いが終わったら、次はインターネットなどで不動産会社、建築会社について調べましょう。そして、実際に相談をする会社を絞り込んでいきます。この際に家に対する考え方によって、少しずつ異なる部分があります。
建売住宅を中心に考える場合
建売住宅を最も優先して考える場合、先でイメージした予算にあてはまる物件を探し、気になる物件が見つかった際には実際に見学をして、気に入れば購入のための具体的な資金計画の説明を受けることになります。
注文住宅を中心に考える場合
注文住宅を最も優先して考える場合、性能やデザインなどの要望を家族と話し合いながら建築会社を絞ります。候補にするのは、ホームページなどで施工例や特徴などをしっかり掲載している建築会社が安心でしょう。
家を購入するか迷っている場合
家を購入することを迷っている場合、ファイナンシャルプランナーに相談するのも良いでしょう。住宅購入の判断を先にすることで、「時間をかけて家づくりを検討したのに、結局、計画が成り立たなかった」という結果を避けられます。
ステップ3：建築会社に相談する
次は実際に建築会社に相談してみましょう。建築会社に相談しながら建物を決め、費用の概算を出してもらい、総予算を徐々に固めていきます。
特に注文住宅は、事前には決められない費用がたくさんあります。その上、専門家でないと費用の概算もわからない場合が多いため、その部分を自分でおこなおうとしても話は進みません。
請負契約を締結しない限り、大きな費用負担が発生することはありませんので、怖がらずに相談することが失敗しない家づくりの近道です。また、建築会社に相談することで、初めて現実的な資金計画が見えてきます。
話を聞く際の注意点
建築会社によって価格帯も大きく変わるため、その点も考慮しながら話を聞くようにしましょう。複数の建築会社に見積りをとって検討する場合、最終的には同程度の価格帯の会社を2～3社に絞るのがお勧めです。
住宅性能などがかけ離れた商品を比較しても、判断基準がなく担当営業の相性で決めてしまうことになるためです。同程度の価格帯であれば提供されるサービスや商品も近くなるため、比較検討がしやすくなります。
担当営業との付き合いより、建てた家と一緒に過ごす時間のほうが長くなります。担当営業との相性も重要な要素ではありますが、家そのものをしっかりと比較検討することが失敗しない住宅購入のポイントです。
ファイナンシャルプランナー
もし、建築会社でファイナンシャルプランナーと相談できるサービスがあれば、その時点で一番気に入っている建築会社でファイナンシャルプランナーへの相談をお願いするのがお勧めです。
建築会社のサービスなので、余程のことがない限り、家を購入する方向で進められると思いますが、住宅購入後のライフプランがわかるため、想定の予算が正しいかどうか判断するのにも役立つでしょう。
ステップ4：金融機関や金利を決める
家づくりを依頼する建築会社が決まったら、担当営業と相談して住宅ローンを利用する金融機関を決めます。ご自身で手続きしても構いませんが、必要書類や融資のタイミングなどは、建築会社と連携を取る必要があります。
固定金利と変動金利のどちらにするのか、利用する金融機関はどこにするのか、シミュレーションをしながら事前審査を出すなどして検討していくことになります。
まとめ
本記事では、住宅ローンで無理のない返済をおこなっていくために重要になる資金計画や、その資金計画を立てる手順を解説しました。
建築会社に相談する前に予算や建物のイメージを持って、実際に建築会社で詳細を詰めながら概算の予算を組み立て、金融機関を決めながら資金計画を整えるという流れとなります。
熊本工務店では、高性能住宅を標準仕様としておりますが、ご予算に合わせた柔軟な設計をおこなっていますので、住宅ローンや家づくりの予算について詳しく知りたいという方も、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
